• Abg. Agustín Ardizzone

DNU 320/20 Comentado

Introducción


El estado de emergencia que pesa sobre el país en la actualidad, junto al DNU 297/2020 que impuso a la ciudadanía el aislamiento social, preventivo y obligatorio, han tenido un efecto devastador para muchas de las relaciones contractuales existentes entre los ciudadanos.


Dentro de este universo de relaciones jurídicas perjudicadas, existe un sector muy importante en el cual muchos de sus participantes son sujetos altamente vulnerables y requieren una tutela especial del Estado. Es el de los contratos de locación, siendo los locatarios los principales perjudicados


Sucede que la coyuntura actual ha puesto a muchos locatarios en una situación de indefensión. Privados de sus ingresos cotidianos, muchos de ellos se encuentran ante la difícil disyuntiva de utilizar el limitado dinero del que disponen para satisfacer sus necesidades básicas de sustento o para cumplir con el pago de los cánones locativos establecidos en sus respectivos contratos. Naturalmente cualquiera de las dos decisiones acarrea consecuencias, pero a los efectos del presente trabajo me limitaré a las derivadas del no pago de los cánones locativos. Esta es una obligación asumida por la parte locataria en el contrato de locación respectivo, cuyo incumplimiento genera la responsabilidad contractual de reparar el daño. Además, si se dan los incumplimientos cumplen con ciertos requisitos, el locador también puede demandar la restitución del inmueble a través de un juicio de desalojo.


La emergencia actual, indudablemente elevará el índice de morosidad entre los locatarios y muchos de estos se verán ante el riesgo cierto de que sus respectivos locadores inicien sendos procesos judiciales para conseguir la restitución de sus inmuebles. De esta manera, se proyecta un inicio masivo de procesos de desalojo, que podría suma a la actual emergencia de índole sanitaria, el carácter de habitacional.


Evitar una emergencia habitacional es uno de los desafíos que se presentan, pero no es el único. También existen otros de naturaleza práctica generados por el contexto actual, como por ejemplo los que se le presentan al locatario cuyo contrato vence durante el periodo de aislamiento obligatorio y se encuentra con el deber de mudarse en pleno periodo de prohibición de circulación.


Ante tal escenario, el Presidente de la Nación, en el entendimiento de que el gobierno nacional es el garante del derecho a la vivienda, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 14 bis in fine de la constitución nacional y los diversos tratados internacionales de derechos humanos a los que la república ha adherido; dictó el presente decreto de necesidad y urgencia, que pretende armonizar ciertos aspectos de los contratos de locación a la coyuntura actual, y de esta manera proteger los intereses de los más perjudicados.


Como último comentario antes de pasar al desarrollo del artículado del DNU, puedo concluir que de la lectura íntegra del decreto se deduce que al locatario se le establece una tutela jurídica eficiente, pero a costa de que el mayor peso de la crisis recaiga en el locador.


Articulado

ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.


Este artículo se limita a detallar el contexto de emergencia actual en virtud del cual el Presidente de la Nación interpreta se encuentra facultado para dictar el presente DNU. Tiene un fin introductorio y no posee ninguna cláusula de orden dispositivo.


Al carecer de un contenido normativo, siendo una mera declaración del contexto del dictado, entiendo que está erróneamente incluido dentro del articulado. La invocación del estado de emergencia no es parte del mismo, sino que es una circunstancia relativa al momento de su dictado y por lo tanto, el lugar correcto para su incorporación es en el “Considerando”, puesto que una correcta técnica legislativa reserva el articulado únicamente para el contenido de naturaleza dispositiva.


Confirma este postulado el hecho de que a través de la lectura completa del DNU puede verse que todo lo citado en el presente artículo, es en realidad una repetición de lo que previamente fue consignado con mayor detalle en el referido “Considerando”.

Nota del autor: Por una cuestión de espacio no transcribo dicho “Considerando” pero dejo a disposición del lector su link para la consulta (por este tema ver párrafos 2° y 4°).



ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.


Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.


Este artículo es de vital importancia, siendo uno de los mas relevantes del DNU, y a la vez uno de los más conflictivos. Su esencia radica en la suspensión de la ejecución de las sentencias de desalojo fundadas en el incumplimiento de pago por parte del deudor, y presenta varios aspectos de interés:


Suspensión de ejecución de sentencias únicamente


Como se desprende del texto del artículo, se establece expresamente que la suspensión se aplicará contra las ejecuciones de aquellas sentencias dictadas en juicios de desalojo por falta de pago; consecuentemente, por una interpretación contrario sensu se deduce que no hay impedimento alguno para la normal prosecución de los procesos de desalojo en curso, los que continuarán su tramitación con normalidad hasta el dictado de la sentencia respectiva, la cual sí no podrá ser ejecutada conforme establece este artículo.


También podrían iniciarse nuevos procesos de desalojo durante la vigencia del DNU y a ellos se les aplicará el mismo tratamiento que a los anteriores, es decir que una vez arribada a la sentencia, esta no podrá ser ejecutada. Hay una novedad respecto de estos procesos aún no iniciados y es que, dependiendo de la adecuación de la jurisdicción respectiva al artículo 12 del DNU, se podrá requerir la celebración de una mediación extrajudicial previa como presupuesto procesal para la interposición de la demanda. Otro requisito es que el locador haya declarado la resolución del contrato de forma previa a la entrada en vigencia del artículo 7 del DNU, ya que este suspende su facultad de resolver el contrato por culpa del locatario, aspecto que desarrollaré con mayor precisión en el comentario del citado artículo.


Lógicamente, la suspensión se aplicará únicamente a la ejecución de aquellas sentencias que se encuentren firmes y que sean favorables a la pretensión del actor.


Causa del desalojo


Al establecer expresamente que el objeto de la suspensión será la ejecución de aquellas sentencias dictadas en procesos motivados en el incumplimiento de pago, el DNU está dejando de lado a las sentencias de los juicios fundados en cualquiera de los otros motivos que la ley prevé, como ser el cambio de destino del inmueble o el vencimiento del plazo contractual; procesos que tramitarán con normalidad y sus sentencias serán ejecutables con normalidad.


Respecto de los juicios por vencimiento de plazo contractual hay que tener presente la prórroga de plazos contractuales establecida en el artículo 3 del DNU.


Requisito de la tenencia en poder del locatario


Aquí encuentro un pequeño absurdo: mal podría iniciársele un proceso de desalojo a quien no se encuentre en la tenencia, porque justamente es ésta la que se pretende recuperar.

No obstante, veo posible la siguiente interpretación: al requerir que la tenencia la ostente el locatario, sus continuadores en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación, sus sucesores por causa de muerte, o sublocatarios (nótese que todos los sujetos enunciados tienen un título que legitimaría la tenencia) se estaría protegiendo al locador de los terceros ocupantes sin título que los legitime, quienes no se encontrarían amparados por lo establecido en el presente DNU.


Suspensión de los plazos de prescripción de los procesos de desalojo


Es sabido que las sentencias que importan para el vencido la obligación ya sea de dar, hacer o no hacer, conllevan como contrapartida el derecho del vencedor de exigir dicho cumplimiento. Como todo derecho, este debe ser ejercido y la ley pena la inacción a través del instituto de la prescripción liberatoria, con la consecuente perdida del mismo para su titular en beneficio del obligado.


La aplicación de este instituto a las sentencias judiciales no ha sido expresamente previsto en la ley; no obstante, la doctrina es pacífica en el sentido de su viabilidad y que el plazo aplicable a esta es el término genérico de cinco años establecido en el artículo 2.560 del CCCN, iniciándose su cómputo el día en que la sentencia adquiere firmeza. De esta manera, en circunstancias normales, el vencedor de un proceso de desalojo dispone de cinco años para exigir el cumplimiento de la sentencia dictada a su favor.


Ahora bien, en el marco de los desalojos fundados en el incumplimiento de pago, la sanción del presente decreto le impide a estos locadores hacer ejecutar estas sentencias; pudiendo darse el caso de que alguno de ellos se encuentre cursando un estadio del periodo de prescripción en el cual tal suspensión le signifique no poder ejecutar la sentencia antes del advenimiento del plazo máximo. En este supuesto resultaría ilógico sostener la prescripción del derecho del locador, ya que habría intervalosde tiempo en los cuales no fue de culpable de su inacción.


Para evitar dicha situación se incluye al artículo la suspensión de los plazos de prescripción, como una forma de garantizar el correcto ejercicio del derecho de los locadores. Mi postura personal es que aunque el DNU no estableciese expresamente esta suspensión del plazo de prescripción, debería entendérsela como consecuencia natural y lógica de la suspensión de la ejecución de las sentencias, porque resulta más que evidente que durante la suspensión no puede penarse la inacción del locador. Su inclusión no obstante, la considero de buena técnica legislativa por dotar de certeza a esta situación jurídica que podría presentar valoraciones disímiles, evitándose así futuros conflictos.


Conflicto con el art. 17 de la Constitución Nacional


La suspensión de las ejecuciones de las sentencias dictadas en procesos de desalojo por falta de pago, podría argüirse que entra en conflicto con el artículo 17 de la Constitución Nacional que establece que la propiedad privada es inviolable.


Más aún si partimos del hecho de que estas sentencias nacen por haberse dado los siguientes presupuestos: a) la existencia de un locador y un locatario vinculados a través de un contrato con prestaciones recíprocas pactadas, de las cuales el locatario unilateralmente ha dejado de cumplir las suyas; b) el inicio de un proceso judicial contra el locatario, respetándose todas las garantías procesales; c) el arribo a una sentencia judicial firme dictada a favor del locador permitiéndole recuperar con auxilio de la fuerza pública la tenencia del inmueble.


Se ve con claridad el actuar diligente y con buena fe del locador, quien agota todos los pasos procesales pertinentes en aras de defender su derecho a gozar de los frutos legítimos de su inmueble; y quien de golpe se encuentra con que al momento de ejecutar su derecho, se ve impedido de hacerlo por un decreto del Poder Ejecutivo Nacional.


Así expuesto, parece una flagrante violación de la garantía constitucional a la propiedad privada; pero la realidad es que actualmente nos encontramos en un marco de emergencia extraordinario que atenúa ciertos principios que a priori parecen absolutos. De esta manera, el Estado como garante del respeto de la totalidad de los derechos consagrados en la Constitución, no puede permitir que en el afán de proteger una garantía constitucional se genere un daño mayor e irreversible en otra. Debe velar por la ciudadanía, brindando la protección integral mas eficiente posible, y esto lo logra mediante el justo y razonable equilibrio en la interrelación de las distintas garantías constitucionales.


Es esta lógica, junto al contexto de emergencia, la razón por la que el Poder Ejecutivo dicta el presente decreto, entendiendo que es mucho más grave el daño causado al locatario que es lanzado del inmueble que ocupa en plena pandemia, que la demora que deba padecer el locador para recibir el inmueble de su propiedad. De esta manera intenta evitar que a la emergencia sanitaria se le agregue una de naturaleza habitacional.


La Corte Suprema de Justicia de la Nación ya ha tratado la temática de la relativización, siempre de forma razonable, de las garantías constitucionales en momentos de excepción; y ha sostenido que estas garantías no deben constituir un impedimento para el ejercicio razonable y eficaz de los poderes del Estado durante contextos extraordinarios que justifican la aplicación de remedios extraordinarios (CSJN Fallos 238:76).



ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.


La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.


La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.


En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.


Este es otro de los artículos del decreto de mayor relevancia, y voy a desarrollarlo por partes:


Prorroga automática


Establece una prórroga de pleno derecho hasta el 30 de septiembre de 2020 para aquellos contratos alcanzados por el artículo 9 del DNU cuyo vencimiento original opere entre el 20 de marzo de 2020 (primer día de aislamiento social, preventivo y obligatorio) hasta el 29 de septiembre de 2020, con el requisito de que el locatario o sus sucesores ya sean universales o particulares se encuentren en la tenencia del inmueble. Se busca de esta manera evitar las mudanzas en tiempos de emergencia sanitaria con la consecuente circulación de personas.


Una particularidad es el carácter retroactivo que tiene el DNU, si se cumple con el requisito de la tenencia, respecto de aquellos vencimientos de contratos sucedidos entre el 20 y 28 de marzo de 2020, porque el DNU fue dictado recién el 29 de marzo de 2020. Con a respecto a estos contratos, si se ha restituido el inmueble al locador antes de la publicación del DNU, esos contratos no serán prorrogados por encontrarse completamente extintos.


Especial mención al artículo 1218 CCCN


Es correcta la expresa inclusión que se hace de los supuestos de continuación de los contratos con plazo vencido del artículo 1218 del CCCN. En estos casos, si bien las partes por actos inequívocos manifiestan su voluntad de continuar el contrato en las condiciones vigentes, la ley expresamente establece que no se configura un supuesto de reconducción y por lo tanto la continuación no modifica el hecho de que el plazo contractual se encuentre vencido.


Una vez alcanzado el 30 de septiembre de 2020, las partes volverán a su situación al momento del dictado del decreto, es decir que se encontrarán ante un contrato con plazo vencido, el cual nuevamente podrá ser continuado o no en los términos del artículo 1218 del CCCN.


Facultades del locatario


Claramente el presente decreto tiene una finalidad protectoria del locatario, quien en principio representa la parte débil del contrato de locación, no obstante imponer el texto del DNU a todos los casos sin excepción puede terminar siendo perjudicial hasta para la misma parte a quien se pretende cuidar.


Por este motivo, se prevé que el locatario puede renunciar a la prórroga decretada en su favor, imponiéndosele la obligación del notificar tal circunstancia al locador con la debida antelación. Esta notificación debe cursarse con quince días de anticipación a la “fecha de vencimiento pactada”. Ahora bien, esta selección de términos tiene sentido si el locatario renuncia a la prórroga y opta respetar la fecha de vencimiento del contrato original. En cambio, si el locatario decide beneficiarse de una prorroga menor que la establecida, es decir una que termine antes del 30 de septiembre de 2020, no corresponde que notifique con quince días antes de la fecha de vencimiento “pactada” ya que la única fecha pactada es la del contrato original. La renuncia al plazo de la prórroga no consiste en un pacto, sino que es una decisión unilateral del locatario que debe ser notificada al locador, por lo tanto, entiendo que una correcta redacción debería haber sido del siguiente tenor “de anticipación a la fecha de vencimiento por ella elegida”. Sin perjuicio de este defecto terminológico, por su obviedad manifiesta, la cláusula será interpretada de forma correcta.


Un interrogante que surge de esta facultad acordada al locatario es qué sucede con aquel que renuncia al plazo de la prórroga por uno menor, y luego se arrepiente de esa renuncia. Personalmente interpreto que la renuncia es irrevocable y la única alternativa para el locatario es obtener la conformidad del locador para la celebración de un nuevo contrato o la continuación del mismo en los términos del art. 1218 del CCCN. Para el caso de que el locatario no consiguiese la conformidad del locador, veo teóricamente posible que el primero pueda ser desalojado judicialmente antes del 30 de septiembre de 2020, ya que las ejecuciones de las sentencias de los juicios de desalojo por vencimiento de plazo no se encuentran expresamente suspendidas por el art. 2 del DNU.


Extensión de la prórroga a la fianza


Esta es una inclusión que busca dar razonabilidad al DNU principalmente desde la óptica del locador.


La situación de emergencia afecta a todos, y por lo tanto es inequitativo que todo el peso de las medidas de emergencia recaigan sobre una sola parte. Entendiéndose que el esfuerzo para superar la situación de crisis debe ser compartido por la sociedad en su conjunto, se decreta que las garantías que servían al locador para asegurar el cobro de sus créditos también sean prorrogadas junto a los contratos de locación respectivos.


Este tema será desarrollado con mayor detalle en el comentario al artículo 5 del DNU que alude específicamente a la fianza.


ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.


La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.


Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.


La esencia de artículo se sustenta en la crisis económica generada por la crisis sanitaria. No se requiere demasiada imaginación para suponer el violento efecto económico que genera un aislamiento obligatorio y general cuya duración excede a un mes.


Dada naturaleza inflacionaria de la economía argentina, es una práctica común que en los contratos de locación se establezcan cánones con mecanismos diseñados para evitar que los efectos de la inflación vulneren el equilibrio económico del contrato. Tanto es así que se pueden pactar valores locativos escalonados, o se pueden diseñar esquemas más complejos donde los alquileres se calculan en función de la facturación del negocio asentado sobre el inmueble, las posibilidades son tantas como la imaginación de los operadores jurídicos permite.


Toda esa ingeniería jurídica ha funcionado sin mayores inconvenientes hasta el día de hoy. Sin embargo, el contexto actual la ha convertido en sumamente peligrosa, ya que algunos de estos mecanismos pueden resultar en valores locativos de una onerosidad mayúscula para el locatario que ha perdido sus fuentes de ingresos.


Por este motivo se decreta la suspensión de los aumentos de los cánones locativos, “congelándolos” al valor que tuvieron en el mes de marzo hasta el 30 de septiembre de 2020, momento en el cual se efectuará la adecuación al valor que corresponda según el estadio del contrato.


Ahora bien, este “congelamiento” no significa que los aumentos contractualmente pactados no sucedan. Todo lo contrario, los aumentos se darán igual en los momentos pactados, pero no podrán ser cobrados por el locador, quien solamente podrá reclamarlos a partir del 30 de septiembre de 2020 y en las condiciones establecidas por el artículo 6 del DNU. Por eso sostengo que más que un “congelamiento”, es un diferimiento del pago de los aumentos.


Por otro lado, el artículo expresamente aclara que rige también para aquellos contratos donde se ha pactado un precio total. Esto se incorpora porque en ese tipo de contratos al haberse pactado un precio total que luego es dividido en varios segmentos de cuotas de distinto valor, no existe un aumento propiamente dicho, ya que el precio total no aumenta. Se busca mediante esta inclusión expresa evitar que respecto de estos contratos se alegue que no están alcanzados por no tener aumentos per se.


Finalmente, se aclara expresamente que el congelamiento solo aplica a los pagos de alquileres, no así a cualquier otra prestación que se haya pactado en el contrato de locación, la cual deberá ser cumplida en la forma pactada, como por ejemplo las expensas ordinarias del edificio.



ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.


El presente artículo se limita a dejar sin efecto, de forma temporal, ciertas normas del régimen general de la fianza. Antes de entrar en su análisis haré un breve repaso del contrato de fianza.


La fianza es un contrato accesorio a otro, en el caso que nos ocupa a un contrato de locación. Sus partes intervinientes son el locador y el fiador, y consiste en que el segundo garantiza al primero que el locatario, quien es un tercero de esta relación, cumplirá con sus obligaciones asumidas en tiempo y forma. Esta obligación de garantizar el cumplimiento del locatario nace para el fiador con la celebración del contrato de fianza y cesa con el cumplimiento del plazo contractual salvo la responsabilidad que deriva de la no restitución del inmueble objeto de la locación por parte del locatario.


Luego de este pequeño desarrollo de la figura de la fianza podemos pasar al estudio de los artículos que se decretan no serán aplicables a las fianzas:


Art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación


La subsistencia automática de la fianza podría considerarse contraria a lo establecido en el artículo 1225 del CCCN que exige el consentimiento expreso del fiador para que este continúe obligado en los supuestos de renovación o prórroga del contrato de locación cuyo plazo ha fenecido.


Sin embargo, mediante una interpretación exegética de este artículo del CCCN, podemos ver que en realidad entre él y la subsistencia automática de la fianza no existe conflicto alguno. La subsistencia que por este DNU se decreta es para aquellas garantías accesorias a contratos de locación vigentes, mientras que el artículo refiere, como ya dije, a contratos cuyo plazo ha sido cumplido, los que las partes, ya sea tácita o expresamente, acuerdan renovar o prorrogar. Siguiendo este razonamiento, aunque no hubiese sido aclarado expresamente, el artículo 1225 del CCCN no sería aplicable a los contratos afectados por el presente DNU, ya que en ellos no se verifica el supuesto fáctico en él previsto.


De todas maneras, considero acertada la expresa suspensión del artículo 1225 del CCCN, porque así se evitará la proliferación de valoraciones disímiles sobre un aspecto que podría ser fuente de conflictos durante la vigencia del presente decreto.


Incisos b) y d) del Art. 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación


El artículo 1596 del CCCN alude a las causales de extinción del contrato de fianza, los incisos b) y d) establecen que la fianza se extingue por los siguientes motivos:


b) si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador;”

d) si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador o deja perimir la instancia.”

El análisis del inciso b) requiere hacer las siguientes observaciones:


Si bien el inciso no lo dice expresamente, se puede presuponer que al momento de su redacción el codificador hacía referencia a las prórrogas contractuales, aquellas sustentadas en un acuerdo de voluntades entre el locador y el locatario.


Si se adopta esa interpretación, este inciso no sería de aplicación contra la subsistencia de la fianza establecida por el DNU ya que esta prorroga de plazo no nace contractualmente al no mediar acuerdo de voluntad alguno; sino que lo hace desde un imperativo legal. Si, en cambio, no se lo interpreta de esta manera, existiría un claro conflicto normativo entre la subsistencia de la fianza del DNU con el presente inciso; el cual con la expresa suspensión de este inciso se evita.


Con respecto al inciso d), también puedo hacer varias observaciones:


Considero incorrecto que se incluya dentro de los exceptuados al régimen general de la extinción de la fianza a aquellos acreedores que no inician acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador.


Su inclusión obedece a una incorrecta interpretación del artículo 2 del DNU. Como ya dije, a través de ese artículo se suspende únicamente la ejecución de las sentencias de desalojo; ergo, la tramitación de los juicios hasta el dictado de la sentencia no estaría interrumpida. El acreedor no tiene impedimento alguno para iniciar la acción pertinente.


Finalmente, respecto a la última parte del inciso, que refiere al acreedor que deja perimir la instancia, la creo correctamente incluida; y, en lo compatible, reitero los fundamentos vertidos en el comentario a la suspensión del plazo de prescripción de la ejecución de los procesos de desalojo.


Como último comentario al presente artículo, quiero destacar un detalle que el artículo omite aclarar. De la lectura íntegra del DNU, podemos ver que la forma de determinar a qué contratos le serán aplicables los distintos artículos es mediante remisiones; ya sea directas al artículo 9, que es el que establece la enumeración de contratos alcanzados, o indirectas a otros artículos que a su vez remiten al artículo 9. Ejemplos de las primeras son las remisiones de los artículos 2, 3 y 4, y de la segunda la del artículo 6. Sin embargo, en el presente artículo se omitió hacer remisión alguna, y por lo tanto mediante una interpretación literal se podría pensar que la subsistencia de la fianza aplica a la universalidad de contratos de locación, cosa que no creo haya sido la verdadera voluntad del redactor.



ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.


No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.


Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.


Este artículo viene a establecer que las diferencias entre el monto del alquiler pactado original y el resultante del congelamiento serán pagadas tras un periodo de gracia que culmina el 30 de septiembre del 2020. De esta manera, el congelamiento no importará la reducción del monto que el locador cobra, sino que es un simple diferimiento del pago de una parte.


Este detalle es de vital importancia porque, como ya dije, para que una norma de emergencia como este DNU no vulnere el artículo 17 de la Constitución Nacional debe aplicar remedios razonables; y el poner la carga de la emergencia únicamente sobre el locador no parece ajustado al principio del esfuerzo compartido que se pretende aplicar a la presente crisis.


Si bien la aclaración de que no correrán intereses podría haber sido omitida por ser una consecuencia lógica del congelamiento, celebro su inclusión que evita conflictos interpretativos.


La reiteración de la subsistencia de la fianza, y de la inaplicabilidad de los artículos 1225 y 1596 inciso b) y d) es innecesaria y redundante ya que no aporta novedad alguna, sino que es una repetición de lo establecido en el artículo 5.


Por último, se acuerda la facultad a las partes de negociar una forma de pago distinta a la establecida en el artículo, siempre y cuando la modalidad nueva sea menos gravosa para el locatario que la establecida en el DNU. Esta estipulación presenta un inconveniente y es que se funda en una apreciación subjetiva, la valoración sobre qué es menos gravoso para el locatario dependerá del caso en concreto, y puede suceder que lo que sea bueno para uno, no lo sea para otro. Deberá estudiarse en detalle esta facultad de los contratantes recién en el caso concreto.


ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.


Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.


Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.


Mediante este artículo se define lo referente a las deudas del locatario que no son abonadas o que lo son pero luego del vencimiento del plazo correspondiente. No se aplica esto a los montos de las diferencias entre el valor congelado y el que fue originalmente pactado, ya que estas tienen su tratamiento especial y serán pagadas en las modalidades y plazos citados en el artículo 6 del DNU.


Algo que se debe tener presente es que al establecer una modalidad para el pago de estas deudas, el DNU está implícitamente suspendiendo el derecho del locador de iniciar el proceso de ejecución de alquileres por ellas.


Sobre las deudas afectadas por el presente artículo se establece que no generarán ningún tipo de interés o cargo punitorio en cabeza del locatario, dejándose así sin efecto cualquiera de ellos que pudiese haber sido pactado contractualmente; y se establece un interés único y general aplicable a la totalidad de los contratos afectados por este DNU, que se basa en la tasa de plazos fijos en pesos a treinta días ofrecido por el Banco de la Nación Argentina.


Respecto de la aplicación de este interés hay un aspecto práctico que no está aclarado y radica en que el Banco de la Nación Argentina dispone de dos tasas de interés para plazos fijos en pesos. Hay una tasa de interés para aquellos constituidos por homebanking o web y otra tasa diferente -y sensiblemente menor- para los que son constituidos en la sucursal presencialmente. Esta circunstancia seguramente generará múltiples conflictos a la hora de liquidar los intereses de estas deudas.


Seguidamente el artículo viene a repetir por tercera vez la inaplicablidad de los artículos 1225 e inciso b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación, para lo cual me remito al comentario efectuado en el artículo 5 del DNU.


Al igual que en el anterior artículo se les permite a los interesados pactar una modalidad distinta la aquí establecida siempre y cuando sea menos gravosa para el locatario que la del DNU. Ante esto reitero el comentario que hice en el artículo precedente, respecto de la facultad del locador y locatario de pactar una modalidad de pago de las diferencias del congelamiento de forma menos gravosa para el último.


Finalmente, tenemos la suspensión hasta el 30 de septiembre de 2020 de la aplicación del inciso d) del artículo 1219 del CCCN. Esta parte del artículo merece desarrollo un poco más extenso:


Veamos que dice el artículo suspendido: “ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: […] c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.”


Esta suspensión sigue la misma línea que la suspensión de la ejecución de las sentencias de desalojo fundadas en incumplimiento de pago. Es decir defender a la parte débil del contrato que ve amenazada la tenencia del inmueble por su incapacidad de cumplir con los pagos respectivos en el período de emergencia sanitaria. Pero esta estipulación presenta algunos interrogantes:


Por un lado no se sabe a ciencia cierta qué pasará el día en que cese esta suspensión con locatarios que no han abonado sus cánones mensuales durante la vigencia del DNU. Es decir, el 1 de octubre de 2020, no habiendo percibido dos períodos consecutivos, ¿podrá el locador ejercer esta facultad o tendrá que esperar el incumplimiento del pago de dos períodos cuyos vencimientos no operen durante la vigencia del DNU?


Por otro lado, hay que estudiar la situación de aquellos locadores que ejercieron esta facultad antes del 20 de marzo de 2020 y aquellos que lo hicieron entre esa fecha y el dictado del DNU.


Aquél que la ejerció antes del 20 de marzo no tendrá inconveniente alguno porque al momento del dictado del DNU la resolución del contrato era un hecho consumado que había generado una situación jurídica existente y previa al DNU. De esta manera, estas resoluciones contractuales no se encontrarían afectadas por el presente decreto.


Interpreto que idéntico es lo que sucede con el locador que ejerció dicha facultad en el lapso del 20 de marzo de 2020 y el dictado del DNU. Pero aquí surgen algunos conflictos interpretativos, ya que se podría sostener que estos contratos se encuentran alcanzados por la retroactividad del presente DNU, y que por ende no sería posible la resolución del locador por culpa del deudor en este periodo de tiempo. Personalmente no comparto esta opinión por los siguientes fundamentos:


a) La resolución se practicó de forma previa al dictado del DNU, y a este artículo específico no se le establece retroactividad. Los únicos efectos retroactivos del DNU refieren a la prórroga automática de los contratos con vencimiento desde el 20 de marzo de 2020 hasta el dictado del mismo.


b) Tampoco sería de aplicación la prórroga automática a estos contratos porque esta se ha establecido para aquellos contratos cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020, pero aquí no es un supuesto de extinción contractual por vencimiento del plazo, sino que el contrato se extingue por resolución.


Por último quiero hablar sobre los punitorios en contratos en los cuales el locador ejerció su facultad del inciso c) del artículo 1219 del CCCN previo a la aplicación del DNU. Lo establecido en este artículo no debería afectar estos intereses y punitorios, ya sean fundados en el incumplimiento de pago o la falta de restitución del inmueble, ya que estos casos no están alcanzados por el DNU. Y esto es así porque el derecho al cobro de estas sumas de dinero y a la restitución del inmueble nació para el locador antes de la emergencia y por culpa del locatario, no existiendo nexo causal entre la emergencia sanitaria y sus incumplimientos.


ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.


Este artículo tiene una finalidad esencialmente práctica. Quiere brindar las herramientas para que los locatarios puedan efectuar los pagos respectivos sin la necesidad de salir de sus hogares y así facilitando el cumplimiento del aislamiento obligatorio. No obstante, previendo la posibilidad de haya locatarios a quienes les resulte más beneficioso continuar pagando de la forma normal, el DNU les otorga la facultad de decidir si ejercitan o no la facultad que este artículo les ofrece.


En la actualidad rige la ley 25.345 denominada “Ley Antievasión” que determina que los pagos superiores a $ 1.000 no pueden ser efectuados en efectivo y deben serlo a través de medios o instrumentos financieros (depósitos bancarios, cheque, tarjeta de crédito, transferencia, factura de crédito, etc.). Si esta ley tuviese verdadera aplicación práctica, el presente artículo carecería de sentido, pero la realidad es que la ley 25.345 es masivamente incumplida y por eso se puede interpretar que se encuentra en un virtual estado de desuetudo.


Entrando al desarrollo del aspecto práctico de esta disposición se presentan los siguientes puntos de interés:


Situación del locador no bancarizado


En la Argentina, la bancarización no está difundida en la población por motivos que son de público conocimiento. Por lo tanto, seguramente se va a presentar el caso de que algún locador no disponga de cuenta bancaria en la cual percibir sus alquileres.


Ya que el artículo faculta al locatario a elegir si abona sus alquileres a la cuenta bancaria del locador, es posible que se arribe a un acuerdo entre ambos y los pagos continúen efectuándose en las mismas condiciones que se hacían previo al dictado del DNU. No obstante, ante la negativa del locatario, el locador se encontrará impelido a la apertura de una cuenta bancaria. Circunstancia que puede dificultarse en el presente contexto de aislamiento obligatorio


Una opción viable que puede permitir el cumplimiento de la presente estipulación sin que el locador deba apersonarse a la sucursal bancaria para realizar la apertura, es la utilización de una “billetera virtual” y recibir el pago de alquileres a través de ella. Su creación es mucho más simple, y posiblemente no requiera trámite presencial alguno. También existen los nuevos bancos online, que no poseen sucursales y la apertura de las cuentas puede hacerse de forma remota.


Aspectos tributarios


Realizar los pagos mediante medios bancarios tiene implicancias tributarias que conviene señalar. Por un lado, si el locador posee una cuenta corriente, por cada alquiler que le sea abonado por transferencia o depósito le será retenido el impuesto a los débitos y créditos de cuentas corrientes (el famoso “impuesto al cheque”).


Mención aparte merecen los impuestos locales a los ingresos brutos. En este caso, por lo menos en la Provincia de Buenos Aires, aquél locador que es contribuyente del impuesto a los ingresos brutos verá como el Fisco retiene de cualquier ingreso a sus cuentas bancarias, ya sea caja de ahorros o cuenta corriente, una suma de dinero en concepto de adelanto a cuenta del período de ingresos brutos en curso; no obstante, existen algunos bancos online que en determinadas jurisdicciones aún no están alcanzados por la obligación de retener anticipos de ingresos brutos a sus clientes.


Respecto de las billeteras virtuales, dependiendo del locatario, se le pueden aplicar retenciones en concepto de anticipo de ganancias o IVA. Aquí encontrarán más información.


Otros aspectos


Si el pago se efectuase por transferencia no habría inconveniente alguno, pero si se hiciese por depósito por cajero automático pueden haber cargos que se le impongan al locador y se descuenten del monto que le es pagado.


Es una práctica de los bancos cobrar comisiones por las operaciones de sus clientes en los cajeros automáticos que sean de otra red, de otro banco o de una sucursal distinta a la de radicación de sus cuentas. En este caso, ¿es correcto que el locador tenga que asumir estos costos o puede exigir que el locatario hago sus depósitos en la sucursal de su banco respectiva ? Por último, en caso de que se haya generado este tipo de cargos en cabeza del locador, ¿puede repetir estas sumas del locatario?



ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:


1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.


2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.


3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.


4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.


5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.


6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.


7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.


8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).


La importancia de este artículo es grande porque es el que determina a qué contratos le es aplicable el DNU. La protección que brinda puede ser clasificada sobre tres ejes principales en función del bien jurídico tutelado:


  1. Protección de la vivienda: Incisos 1, y 2.

  2. Protección de los intereses comunitarios: Inciso 3.

  3. Protección de las fuentes de ingresos: Incisos 4, 5, 6, 7 y 8

Estas categorías no son excluyentes en términos objetivos ya que un mismo inmueble puede ser asiento de la vivienda y a la vez fuente de ingreso. Incluso también podría existir un interés comunitario sobre ese inmueble, y que entonces la protección respecto del mismo se sustente en las tres clasificaciones: pensemos en el explotador de un teatro barrial, que vive en una dependencia dentro del mismo.


Tampoco es excluyente en términos subjetivos porque es factible que una persona sea inquilina de un inmueble con destino vivienda y de otro afectado a su actividad profesional. En estos casos la protección del DNU se aplicará a cada uno de los inmuebles.


Paso a desarrollar las categorías y los incisos que las componen:


1) Protección de la Vivienda


Inciso 1: De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural:


No presenta dificultades interpretativas, ya que es claro en el sentido de que se aplicará el decreto a cualquier inmueble destinado a vivienda ya sea urbana o rural. No tiene importancia la naturaleza ni características del inmueble, ya que el DNU establece como único requisito que el destino sea habitacional.


Puede haber algún conflicto originado en la aplicación del presente DNU sobre viviendas suntuosas, cuyas características exceden notoriamente las necesidades de vivienda del locatario.


Inciso 2: De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares:


Este inciso es incluido partiendo del hecho de que no todas las personas que viven en inmuebles ajenos los han alquilado de la forma tradicional, es decir el inmueble íntegro. Son muy comunes, particularmente en las grandes ciudades, los alquileres de habitaciones en los llamados “hoteles familiares”. De esta manera, también se protege a aquella persona cuya vivienda está asentada no sobre un inmueble entero, sino que sobre una parte material de él.


Un ejemplo de contrato alcanzado por este inciso es el celebrado entre un estudiante universitario y el propietario que le alquila un cuarto de su inmueble para que habite durante sus periodos de cursada.


2) Protección de intereses comunitarios:


Inciso 3: De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.


La inclusión de este inciso responde al interés de proteger el valor cultural o comunitario de las organizaciones que ocupan los referidos inmuebles. No obstante, es un artículo que permite interpretaciones amplias, porque la definición de qué son actividades culturales o comunitarias es sumamente difusa.


Podríamos estar de acuerdo en que una escuela o una sociedad de fomento desarrollan actividades manifiestamente culturales o comunitarias. Pero hay otros supuestos donde no es tan sencillo determinar. Propongo un ejemplo: un teatro comunitario de barrio es fácilmente ubicable en esta categoría, ahora bien, ¿qué sucede con el Teatro Gran Rex? Es verdad que también es un teatro, pero podría debatirse que su finalidad principal es la de generar rentas a sus propietarios, siendo la difusión cultural una consecuencia accesoria de tal finalidad.


3) Protección a la fuente de ingresos


Inciso 4: De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias:


Se refiere únicamente a aquellas producciones pequeñas, ya que las grandes están excluidas del DNU en virtud del artículo 11. A diferencia del inciso 5 donde se requiere la inscripción de la persona en el monotributo junto con el destino del inmueble con fines productivos, este inciso solamente establece como requisito la afectación del inmueble a una pequeña producción familiar o agropecuaria. Se pretende proteger la producción que hace de sustento a la familia.

Inciso 5: De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria:


Siguiendo la línea del inciso anterior, se protege las fuente de ingresos. Esta protección aplica a los inmuebles destinados a la actividad profesional, cuando sus locatarios son pequeños contribuyentes del régimen de monotributo. Hay dos requisitos para encontrarse alcanzado por el presente inciso: la inscripción en el monotributo y la afectación del inmueble a actividad por la cual se encuentra inscripto en el monotributo. El presente inciso no protege a los inmuebles alquilados por monotributistas afectados a las actividades no contempladas como agropecuarias, mineras o de construcción.


Por último, cabe aclarar, que si la persona no está anotada en el monotributo pero sí lo está en el régimen general, puede estar alcanzada por el inciso 6 del presente artículo.


Inciso 6: De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión:


Este inciso es similar al anterior, pero aplicado para los contribuyentes del régimen general, y reduce la protección únicamente a los que desarrollan profesiones, es decir que aquí no se incluyen las actividades comerciales e industriales.