• Abg. Agustín Ardizzone

Caso Práctico: División de Condominio a través de Sentencia Judicial

En diciembre de 2019 recibí el encargo de realizar un estudio de antecedentes respecto de una unidad funcional situada en la ciudad de Mar del Plata que presentó diversas particularidades. Con el fin de ser claro en esta exposición, procedo a detallar los siguientes elementos para establecer el contexto y luego desarrollar con más precisión las singularidades del caso:


  • La unidad funcional fue adquirida por E.T. y A.N. en 1993 siendo de estado civil casados entre sí.

  • Fallecido E.T. en el año 2014, se tramita su sucesión declarándose herederos a sus hijos A.T., P.T. y a la cónyuge supérstite A.N., esta última respecto de los bienes propios sin perjuicio de los derechos que la ley le acuerda sobre los gananciales.

  • La declaratoria dictada en la sucesión de E.T. fue inscripta en el Registro de la Propiedad con respecto a la unidad funcional citada, tomándose razón de la siguiente manera: 1/4 a favor de A.T., 1/4 a favor de P.T. y 2/4 a favor de A.N.

  • Tras conflictos entre los tres titulares, P.T. y A.N. inician juicio de división de condominio contra A.T. por la unidad de Mar del Plata, conjuntamente con otros inmuebles que comparten en condominio.

  • Habiéndose dictado sentencia en el proceso judicial de división de condominio, A.T. adjudicataria de la unidad funcional se presenta en la escribanía que encargó el presente estudio a los efectos de proceder a la protocolización de las actuaciones del expediente para así efectuar la inscripción y seguidamente vender la unidad a un tercero.


La cadena de transmisiones previa al expediente de división de condominio como así también el reglamento de copropiedad y administración no presentaron observación alguna y por tanto me ahorro la profundización sobre ellos; no fue así con el expediente de división de condominio.


Síntesis del Expediente:


Comienzo detallando las partes pertinentes del expediente:


El juicio tramitó ante en el Departamento Judicial de San Isidro de la Provincia de Buenos Aires, se inició por la demanda de P.T. y A.N. contra A.T. por división de condominio de dos inmuebles que entre los tres compartían en condominio, siendo uno de ellos la unidad funcional de Mar del Plata. En la citada presentación los demandantes exigieron que la división de condominio se practicase a través de la adjudicación de la unidad funcional aludida a favor de A.T., adjudicándosele a ellos otro inmueble que no viene a caso individualizar. Continuaron alegando que mediante tales adjudicaciones ambas partes quedarían equitativamente satisfechas y por lo tanto no correspondía establecerse compensación monetaria alguna entre ellos.


Tras un periodo sin mucho avance en la causa por dificultades para notificar la demanda a A.T., esta se presenta espontáneamente e interpone excepción de incompetencia alegando que: la circunstancia de que la sucesión de E.T. se encuentre inscripta no implica que haya condominio por cuanto la indivisión hereditaria solo cesa con la partición; de esta manera, lo que une a la demandada con los actores es una comunidad hereditaria en estado de indivisión y no un condominio; y por lo tanto en el caso de autos la acción de división de condominio sería improcedente. Continúa diciendo que la acción que debería haberse interpuesto era la de partición de herencia ante el juzgado donde tramitó la sucesión, y que por este motivo el juzgado del proceso de división de condominio era incompetente para entender en el presente litigio.


Aquí el letrado de la parte demandada, creo acertadamente, aunque solo sea como medida dilatoria del proceso, introdujo en el juicio el antiguo debate doctrinario con respecto al efecto partitivo de la inscripción de la declaratoria de herederos. Dicha controversia en la actualidad se encuentra zanjada por la negativa, conforme lo establece el artículo 2.363 del C.C.C.N. que expresamente establece que la indivisión hereditaria solamente concluye con la partición. Pero, dado que la inscripción de la declaratoria de herederos de E.T. se practicó durante la vigencia del Código Civil, a ella se le debe aplicar la doctrina imperante en dicha época; y por este motivo el juzgado cómodamente podía adoptar cualquiera de las dos posturas, y en función de a cual adhiere prosperaría la excepción de incompetencia o no.


En el caso que nos ocupa, el juzgado no compartió los fundamentos de la demandada, interpretó que la inscripción de la declaratoria de herederos en su momento importó la partición de la herencia y consecuentemente rechazó la excepción interpuesta. Si bien no hace al objeto del presente artículo, la singularidad de la fundamentación del rechazo de la excepción hace que estime oportuno dedicarle unas líneas.


Entrando en el estudio de la fundamentación de dicha sentencia, lo primero que se deduce es que es insuficiente porque se basó solamente en los siguientes dos argumentos: "de los certificados de dominio agregados en estos actuados se constata que dicha inscripción ya se ha llevado a cabo ante el Registro de la propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, por lo tanto ha cesado la indivisión forzosa que rige en materia sucesoria. En los mismos términos lo ha entendido la jurisprudencia al expresar "...dando lugar a tesis que otorgan relevancia a la inscripción de la declaratoria de herederos como acto con virtualidad suficiente para transformar en condominio la indivisión hereditaria" ( CCMP 97946 RSD 234-96 del 27/081996 en autos " GIACOMINI LEONOR ESTHER C/ GIACOMINI RUBEN MARCELO S/ DIVISION DE CONDOMINIO". De un simple análisis de los argumentos se puede ver que el juzgador incurre en una falacia de "petición de principio" porque implícitamente incluye su conclusión en una de las premisas que utiliza para llegar a ella (ver primer argumento donde dice que gracias a la inscripción ha cesado la indivisión forzosa). Si se debate sobre el carácter partitivo de la inscripción de la declaratoria de herederos, no es correcto arribar a una conclusión utilizando como premisa que la inscripción tiene cualidad partitiva, porque es la misma hipótesis que se pretende dilucidar. El juzgador arribó a una conclusión utilizando como fundamento su propia posición preconcebida sin introducir otros argumentos. Si bien la conclusión a la que arriba era compartida por parte de la doctrina imperante en el momento, la fundamentación que utiliza el juzgador es cuanto menos pobre.

Efectuado el paréntesis anterior, debo decir que el debate sobre los alcances de la inscripción de la declaratoria de herederos es rico y podría escribirse más sobre el, pero como no es el objeto del presente artículo, quedará en el tintero para futuras publicaciones.


Ante el rechazo de la excepción de incompetencia, naturalmente el juicio continúo como un proceso de división de condominio, siendo ese el tratamiento que se le dará en el presente trabajo. La causa prosiguió su curso normal hasta eventualmente alcanzar el dictado de la sentencia de división de condominio en agosto de 2017. Se transcriben sus partes pertinentes:


"Por lo expuesto, y de conformidad con lo dispuestos en los arts. 34, 375, 384 y 673 y siguientes del C.P.C.C.; arts. 1983, 1996, 1997, 1999, 2004 y ccdts. del Código Civil y Comercial), es que Fallo:

a) Hacer lugar a la demanda por división de condominio articulada por A.N. y de P.T., con relación a los inmuebles identificados en las resultas del presente pronunciamiento;

b) Consecuentemente, adjudicar a los actores A.N. y P.T. el inmueble sito en la calle (...), en la Ciudad y Partido de (...) y adjudicar a la demandada A.T. el inmueble Unidad Funcional (...) de la Ciudad de Mar del Plata, (...).

c) Condenar a los demandados A.N. y P.T. a compensar la diferencia de los valores adjudicados con el pago de la suma de (...) a favor de la demandada A.T., a fin de que lo abonen en el plazo de diez días de encontrarse firme o ejecutoriado el presente pronunciamiento;

d) Vencido el plazo precedentemente indicado y no habiendo los condóminos accionantes abonado la compensación precedentemente ordenada, ejecutoriada la presente sentencia, se procederá en los términos estipulados en el art. 674 del Código de Forma;

e) Impónense las costas del presente proceso en el orden causado, debiéndose regular los honorarios de los profesionales intervinientes por la vía prevista en el inc. a) del art. 27 de la ley 8904"


Seguidamente, la sentencia fue apelada por los actores quienes consideraron que la condena a compensar económicamente a A.T. les causaba gravamen irreparable. Tras su paso por la Cámara de Apelaciones correspondiente, fue modificada la suma de dinero que debía abonársele a A.T. y se confirmó todo lo demás. Y finalmente en octubre de 2019, habiéndose abonado los honorarios de todos los profesionales intervinientes y encontrándose cumplido el artículo 21 de la Ley 6.716 el juzgado ordenó la inscripción de la sentencia con respecto a la unidad funcional de Mar del Plata y procedió a otorgar el préstamo solicitado para que la inscripción se efectúe mediante protocolización notarial de las actuaciones judiciales pertinentes.



Observaciones formuladas al expediente:


a) Constitución de derecho real por sentencia judicial:


Partimos de la premisa de que la adjudicación de división de condominio consiste en una forma de adquisición derivada de derechos reales, y de esta manera corresponde remitirnos al artículo 1.892 del C.C.C.N. que en su parte pertinente reza:

"Art. 1.892: Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. (....)"


Con este artículo sabemos que para adquirir el dominio por adjudicación por división de condominio deben darse los requisitos de título y modo, siendo el primero un acto jurídico revistiendo las formas legalmente impuestas. Esto genera el siguiente interrogante ¿es la sentencia que arriba se ha citado un acto jurídico revestido de las formalidades de ley para la adquisición del derecho real?


Entiendo que no. Porque la prohibición del artículo 1.896 del C.C.C.N. es muy clara: "Art. 1.896: Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario."


¿Acaso hay una disposición legal que permita que en este caso se cree el derecho real con la sentencia judicial? Yo no he encontrado norma que lo posibilite, y por ende considero que el juzgador se ha extralimitado en sus funciones al momento de dictar la sentencia aludida.


Refuerza está hipótesis el inciso "a" del artículo 1.017 del C.C.C.N. que establece que los contratos que originen derechos reales deben ser otorgados en escritura pública.


b) Requisitos de la división de condominio:


Conforme el art. 1.996 del C.C.C.N. a la división de condominio se le aplican las reglas de partición de herencia en lo que sea compatible. Por ende, teniendo a la vista los art. 2.369 y 2.371 del citado cuerpo legal se puede ver que la partición puede ser privada o judicial, y por extensión también lo puede ser la división de condominio. Sentado lo anterior, no hay que perder de vista que la celebración de una partición/división de condominio judicial no significa que esta es practicada u otorgada por el juez; sino que son las partes quienes la celebran, con la particularidad de hacerlo en el marco de un proceso judicial. Dicho esto, se concluye que ambas la partición/división de condominio ya sea privada o judicial poseen la naturaleza jurídica de un contrato solo variando el contexto que la rodea.


Habiendo aclarado la naturaleza contractual de la división de condominio, cabe discurrir si la sentencia cumple con los requisitos básicos de los contratos.


  • Por un lado falta la expresión de voluntad de las partes, ellas no suscriben la sentencia, solo lo hace el juez.

  • El juez tampoco tiene legitimación para intervenir en representación de las partes por cuanto no se han dado las condiciones para que así suceda.

  • No se respeta la forma impuesta a los contratos cuyo objeto sea la constitución de derechos reales, debiendo estos celebrarse por escritura pública, conforme el art. 1.017 del C.C.C.N


Conclusión:


La prohibición para crear derechos reales a través de sentencias judiciales, conjuntamente con la ausencia de requisitos mínimos de los contratos que enuncié me permiten sostener que la sentencia judicial transcripta adolece de nulidad absoluta por cuanto se trata de un juez que está manifiestamente excediendo sus prerrogativas atribuidas por ley, y esto indudablemente afecta el orden público.


Por otro lado, no creo que el hecho de que las partes hayan consentido la sentencia pueda interpretarse como confirmación de la misma, porque como establece el art. 387 del C.C.C.N. la nulidad absoluta no se subsana por confirmación ni prescripción. Tampoco se aplicaría el instituto de cosa juzgada dado que, conforme establece el citado artículo, cualquier otro juez podría declarar la nulidad de esta sentencia.


Traigo a colación un decisorio del 23 de octubre de 1986 que da sustento a lo aquí planteado:


"Nuestro ordenamiento procesal contempla dos etapas en este tipo de procesos: a) la primera relativa a la división de condominio en sí, en donde si las partes llegaren a un acuerdo sobre la forma, entonces podrá el juez ordenar la división en la forma convenida o en la que pueda resultar en caso de ser posible decidirlo en esta etapa -conf. art. 673 del C.P.C.C.- b) la segunda etapa, ejecutoriada la sentencia que ordena la división, en donde el juez debe convocar a una audiencia para que las partes "convengan la forma de división" en el caso de no haberse resuelto, y para designar los peritos, tasadores, partidores o martilleros en su consecuencia. Igualmente, para el caso que la forma de división se hubiere resuelto en la primera etapa, entonces la audiencia tendrá por fin designar los peritos o martilleros que la hagan efectiva. Y todo este procedimiento puede llegar a efectivizarse, sin que exista un real enfrentamiento, litigio o controversia de fondo entre los comuneros.-" C0000 TL 8021 S 23/10/1986 Juez SUARES (SD) Carátula: Zelasqui, Jorge A. y otros c/Zanesi, Hugo A. y otros s/Nulidad de proceso-Regulación de honorarios Magistrados Votantes: Suares - Peralta - Basso Craig


Epílogo: Como resultado de las observaciones practicadas en el presente estudio, el escribano que lo requirió suspendió la operación inmobiliaria que se iba a celebrar.



Abg. Agustín Ardizzone