• Abg. Agustín Ardizzone

Algunas reflexiones sobre la reciente legislación locativa


Introducción


Con fecha 30 de junio pasado fue publicada en el Boletín Oficial la Ley 27.551 que trae numerosas reformas al actual régimen de contratos de locación. Polémica desde su nacimiento, fue diseñada con el propósito de defender a los locatarios de los abusos -algunos ciertos y otros no tanto- a los que son sometidos durante la negociación y durante la vida de los contratos de locación.


Esta ley sin duda introduce novedades al contrato de alquiler. Muchas de estas, generarán debates acalorados entre locatarios y locadores o los organismos que los agrupen, y puede que más de uno deba ser dirimido en la justicia.


A través del análisis pormenorizado del articulado, se ve que muchas de las novedades son interesantes, pero también hay otras que son un desatino, que incluso puede terminar siendo perjudicial hasta para el propio inquilino que se pretende asistir.


Si hay algo que sobresale de la Ley, es el sesgo prolocatario que exhibe. En su espíritu, atribuye a los locadores responsabilidad en la crisis habitacional que padece la Argentina, y esto es una simplificación muy peligrosa. Las crisis sociales, como la habitacional, son circunstancias multicausales, y la forma de resolverlas es atacando a la multiplicidad de factores que las generan, no solo a una parte. Si existen tantas personas que no disponen de su vivienda propia y deben alquilar, antes de atacar al propietario quien -aunque los locatarios no lo quieran creer- está recibiendo rentabilidades que están en sus mínimos históricos, ¿no sería mejor investigar el por qué el acceso a la vivienda propia es tan difícil?


Artículos sobresalientes del proyecto de ley


Artículo 1


“Artículo 1°- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:


Artículo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.”



En su primer artículo se modifica el artículo 75 del CCCN que versa sobre la constitución de domicilios especiales incorporando la posibilidad de constituir domicilios electrónicos donde todas las comunicaciones, notificaciones y emplazamientos serían válidos.


Esta adición se efectúa en el Libro Primero del CCCN, es decir en la “Parte General”, y por lo tanto sus efectos no se aplican únicamente a los contratos de locación, sino que se genera el nuevo instituto jurídico del domicilio electrónico especial, que es aplicable a todo el ordenamiento jurídico nacional.


Es positivo y oportuno este nuevo instituto, el cual debería haberse incorporado al CCCN con anterioridad, y será el motor de una comunicación más fluida entre los contratantes. Falta aún la certeza respecto al cómo será puesto en práctica este domicilio electrónico, ya que es una novedad para nuestro ordenamiento, y por lo tanto genera interrogantes que el artículo por sí solo no contesta. Por ejemplo: al hablar de domicilio electrónico uno inmediatamente pensará en un correo electrónico; pero tenemos el caso de los abogados matriculados en la Provincia de Buenos Aires, quienes disponen de un domicilio electrónico, el cual dista mucho de ser un simple correo electrónico, sino que es una plataforma web a la que se accede mediante un dispositivo criptográfico denominado coloquialmente token.



Artículo 2


“Art. 2°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:


Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:


a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;


b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;


c) El pago de valor llave o equivalentes; y


d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.”



Es la modificación del artículo 1.196 del CCCN que regulaba ciertas garantías que se les daba a los locatarios de inmuebles con destino habitacional. Se incorporan dos elementos:


Depósito en garantía

Ya no se puede requerir un mes de depósito por año de alquiler, sino que el locador sólo podrá exigir el valor del primer mes de alquiler como depósito en garantía para toda la relación contractual.


A su vez, dado que el proyecto de ley establece un sistema de actualización del valor de los alquileres, se establece que la restitución del depósito al finalizar el vínculo locativo debe ser al valor del último alquiler, evitándose así la pérdida de valor que sufría el inquilino sobre su depósito por efectos de la inflación.


Firma de pagarés u otro documento que no forme parte del contrato original


Al prohibir la emisión de pagarés por parte del locatario, los creadores de ley olvidan que los pagarés son títulos abstractos, es decir que están jurídicamente desvinculados de su causa y por lo tanto no la mencionan en su texto. De esta manera, no existiría, en principio, forma de vincular al pagaré con el contrato de locación.


Por otro lado, el pagaré, como título de crédito que es, dispone de un proceso especial para reclamar su cobro.. Este proceso, que se denomina proceso ejecutivo, se caracteriza por su rapidez y porque no indaga en las causas del pagaré para dilucidar cuál es el negocio subyacente en virtud de cual se emitió. El juez se limita a resolver lo siguiente: ¿existe un pagaré que reúne las condiciones legales y cuya obligación es exigible? Entonces páguese conforme surge del mismo. Basta con ver las excepciones del proceso ejecutivo (art. 544 CPCCN y 542 CPCCPBA) para ver que ninguna de ellas contempla el estudio de la causa del título ejecutivo.


Luego de abonar el pagaré, podrá el locatario intentar el reembolso de la suma abonada al locador, y para esto deberá iniciar un proceso de conocimiento a través del cual le demuestre a un juez que emitió dicho pagaré de forma accesoria a un contrato de locación.


Se ve entonces que esta prohibición choca con la naturaleza propia de los títulos de crédito, la que prevalece y por ende la primera pierde efectividad.


Con respecto a la prohibición de requerir “otros documentos que no forman parte del contrato original”, esta debe interpretarse de manera amplia. incluyendo a los famosos convenios de desocupación.


Una última consideración: El artículo no establece el momento en el cual operan las prohibiciones, por lo tanto podría interpretarse que es a lo largo de toda la relación contractual. No obstante, una lectura íntegra y criteriosa del artículo permite inferir que refiere al momento de negociación y celebración del contrato, agotándose la prohibición en ese momento. No existiendo impedimento alguno para que los pagarés u otros documentos sean creados con posterioridad.



Artículo 3


“Art. 3°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:


Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.


El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”



Aquí se da un caso curioso. Se establece el plazo mínimo de locación de inmuebles en 3 años salvo algunos supuestos que no vienen al caso, presumiblemente para evitar los inconvenientes que enfrenta el locatario en las renovaciones, ya que debe negociar bajo la presión de que si no llega a un acuerdo con el locador, es él quien debe restituir el inmueble y por lo tanto enfrentar una mudanza.


Ahora bien, este nuevo plazo mínimo de 3 años encarece sensiblemente los costos de ingreso a nuevas propiedades, ya que el valor total de la locación aumenta en un 50 % (utilizando el sistema de alquileres establecido en la presente ley). Esto en sí no le genera perjuicio al locatario ya que las pagará mensualmente, pero la comisión de los martilleros sí se paga íntegramente al inicio de la locación, y esta se calcula en función del valor total de la locación. Por lo tanto los gastos de comisiones aumentan en un 50 % también.


Y de esta manera, al encarecer los costos de ingreso a nuevas propiedades, se le genera mayor presión al locatario al momento de negociar su renovación, lo que es un absurdo porque justamente es esto lo que se quiere evitar.


Recién cuando la ley entre en vigencia se sabrá que tiene más peso entre el beneficio del plazo mínimo o el encarecimiento del ingreso a nuevas propiedades.



Artículo 5


“Art. 5°- Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:


Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.


En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.


Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.


En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”



Aquí se establece un régimen de reparación de la cosa dada en locación que es aplicable a todos los contratos de locación, es decir tanto para cualquier tipo de inmueble como así también para bienes muebles.


Si bien la responsabilidad del locador sobre la conservación de la cosa de manera que sirva para el uso convenido en el contrato ya existía en el CCCN; esta se amplía al modificarse el texto que originalmente establecía su obligación respecto de las reparaciones por deterioros originados “en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”, por el siguiente: “por cualquier causa no imputable al locatario”. Por ende, alcanzará con que el locatario acredite no ser culpable del deterioro para que su reparación le competa al locador.


Novedoso es lo que se introduce en este artículo respecto al procedimiento mediante el cual el locatario puede exigir el cumplimiento de la garantía que en el primer párrafo del artículo se le establece:


Tras la negativa o silencio del locador debidamente notificado (téngase presente la posibilidad de practicar la notificación al domicilio electrónico) a efectuar las reparaciones pertinentes, el locatario dispone de dos opciones: a) respecto de reparaciones urgentes, esperar 24 horas desde la notificación al locador, y luego de ese plazo realizarlas él, con cargo al locador; b) respecto de reparaciones que no sean urgentes, esperar 10 días desde la notificación, y ante el silencio o negativa proceder como si fuese una reparación urgente.


Lo peligroso de este artículo es que permite al locatario ser quien a su entera discreción determina si el arreglo es urgente o no, efectuando reparaciones con cargo del locador unilateralmente.


Finalmente, el artículo cierra con un párrafo que establece que la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aunque este se niegue a recibirla o no pudiese recibirla por motivos a él imputables. Este agregado es sumamente importante, porque permite reducir las chicanas procesales que suelen utilizarse cuando asoman los conflictos. Este párrafo se aplica respecto de los locadores, y se condice con el artículo 11 en el cual se establece el mismo sistema pero respecto de los locatarios.



Artículo 7


“Art. 7°- Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:


Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”



Aquí se presenta otra novedad que es de aplicación a los contratos de locación en general, y es la facultad del locatario de compensar de pleno derecho con el valor de los alquileres aquellas sumas de dinero que el locador les adeude en virtud de lo establecido en los artículos 1201, 1202, 1203, 1209 y 1211.


Esta posibilidad existía (nótese el final del último párrafo del artículo 1211 del CCCN) y era común que en la práctica se diera el supuesto, pero siempre era por mutuo acuerdo de locador y locatario. Gracias a esta modificación, el locatario puede unilateralmente compensar dicha sumas, y de esta manera, al pagar el canon respectivo, lo hará descontándolas. Y si el locador quisiese reclamar, podrá hacerlo con posterioridad.


Este sistema puede ser muy peligroso porque, al igual que lo establecido en el artículo 5, le atribuye a los locatarios la facultad de determinar unilateralmente qué gastos le competen al locador, y así retener sumas de dinero a su sola voluntad.



Artículo 8


“Art. 8°- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:


Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”



Aquí vemos un artículo que si bien aplica a los contratos de locación en general, se ve con claridad que en realidad fue pensado para las locaciones habitacionales. Esta circunstancia evidencia una pobre técnica legislativa, porque se le impone a la universalidad de contratos una solución diseñada para un puñado de ellos.


Una duda que se presenta, es sobre su condición de norma de orden público o no, temática que sucintamente paso a desarrollar:


El texto del artículo está redactado en imperativo, y no prevé la posibilidad de que las partes pacten en contrario. Esto es un indicio que nos hace pensar que es de orden público; de hecho al tratar un derecho garantizado por nuestra constitución -la vivienda- tiene bastante lógica que así lo sea.


Ahora pues, el artículo no impone esta solución solamente a las locaciones habitacionales, sino que lo hace a todo el universo de contratos de locación, lo que es visiblemente violatorio de la libertad para contratar consagrada en nuestro ordenamiento. En no todos los contratos se repiten las condiciones que se dan en la locación de vivienda, y por ello aplicarles esta solución a todos puede terminar siendo injusto en mucho de ellos.


De esta manera, esto es una inferencia mía, no debería interpretarse este artículo como de orden público, y por ello, las partes podrían renunciar a sus prerrogativas y pactar sobre esta materia en función de su autonomía de la voluntad.


Y, siguiendo esta lógica, si el artículo no es interpretado como de orden público, naturalmente podría ser dejado de lado en las locaciones de inmuebles con fines habitacionales, lo que es justamente lo contrario a la voluntad del legislador al sancionar esta norma, pero lo que logró con la redacción que utilizó.


Hubiese sido conveniente que lo dispuesto en este artículo se haya expresamente establecido imperativo o de orden público específicamente para las locaciones con fines de habitación, así se evitaba el problema arriba reseñado. Ahora se requerirá que la doctrina y/o jurisprudencia se expidan para resolver esta controversia.



Artículo 9


“Art. 9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:


Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:


a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.


En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.


b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.”



Aquí se le otorga la facultad al locatario del inmueble habitacional de resolver el contrato con su sola voluntad y sin necesidad de abonar indemnización alguna al locador si se dan los siguientes supuestos: que hayan transcurrido más de seis meses de contrato; y que el locatario haya notificado al locador su voluntad de ejercer esta facultad con más de tres meses de antelación.


Se introduce esta nueva posibilidad, pero no se modifica la que ya existía en la redacción anterior del inciso a) del artículo 1221 del CCCN, la cual sigue vigente en los términos originales. Así que si no se dan las condiciones del segundo párrafo, siempre el locatario puede ampararse en el tope indemnizatorio establecido en el párrafo primero.



Artículo 10


“Art. 10.- Agréguese como artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:


Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”



Aquí tenemos otro artículo curioso. Paso a desarrollarlo:


En los contratos de locación habitacional se le establece a las partes la facultad, de con tres meses de anterioridad a la fecha de vencimiento del contrato, citar a la otra para que en un plazo no mayor a quince días acuerden los términos de la renovación. Esto en sí no tiene nada novedoso, y es algo que se da en la práctica, ya que es usual que las partes acuerden los términos de la renovación con cierto tiempo de antelación. Lo llamativo viene a continuación.


“En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo” el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.


El silencio del locador sabemos que es: que ante la comunicación del locatario solicitando la negociación de la renovación, él no conteste en el plazo establecido. Ahora, ¿qué es la negativa de llegar a un acuerdo? El texto del artículo pareciera atribuir la culpa del fracaso de la negociación enteramente en cabeza del locador, ¿pero qué sucede cuando el locador rechaza las condiciones ofrecidas por el locatario cuando estas son manifiestamente improcedentes? En la redacción actual, el locatario podría ampararse en este artículo y resolver el contrato sin pago de indemnización, solución que no parece ajustarse mucho a derecho.


En este artículo, al igual que en los artículos 5 y 7, la ley le brinda al locatario una prerrogativa que puede ser peligrosa, dando una nueva muestra de la deficiente técnica legislativa mencionada.



Artículo 11


“Art. 11.- Sustitúyase el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:


Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.


La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.


Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.


En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”



El primer párrafo conserva el texto del artículo 1222 del CCCN original, al que solo se le modifica la palabra “consignando” por “especificando”, además luego de la palabra diez se incorpora el guarismo “10”.


Lo próximo que contiene es la contrapartida de lo establecido lo expuesto en el último párrafo del artículo 5 de esta Ley: que las intimaciones practicadas en el domicilio denunciado por el locatario se tendrán por válidas si este se niega a recibirlas o no pueda recibirlas por motivos a él imputables, téngase presente la posibilidad de utilizar un domicilio electrónico.


El tercer párrafo podría creerse que establece regulaciones que benefician al locador, pero la realidad es que no introduce ninguna novedad. Es lógico que si el contrato de locación se extingue, indistintamente al motivo, el locatario debe restituir la cosa al locador. Esto ya existe, como también la facultad de iniciar el proceso de desalojo cuando el locatario incumple con su manda de restituir.


Por último, está el cuarto párrafo que este sí nos presenta algo nuevo: desde el momento en que para el locatario nace la obligación de restituir el inmueble, para el locador nace la obligación de recibirlo. Este último no podrá negarse, aunque le entreguen el inmueble en malas condiciones o si el locatario tiene otras obligaciones incumplidas. Obviamente el locador puede reservarse los derechos de accionar contra el locatario por dichos incumplimientos. Para el caso de que aún así el locador se negase, se establece un procedimiento de consignación judicial, a través del cual el locatario puede restituir el inmueble judicialmente.



Artículo 13


“Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:


a) Título de propiedad inmueble;


b) Aval bancario;


c) Seguro de caución;


d) Garantía de fianza o fiador solidario; o


e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.


El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.


En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.”



Este es uno de los artículos que en mayor medida evidencia la pobre técnica legislativa con la que fue redactada esta ley.


En primer lugar, el artículo peca de inocente. Resulta llamativo que el legislador crea que pueda imponerle al locador el tipo y cantidad de garantías que debe aceptar al concertar una operación locativa. Cabe hacerle la siguiente pregunta: ¿cómo se prueba que el locador se niega a aceptar las garantías que la ley determina?


En la práctica, las negociaciones locativas se dan verbalmente, ya sea entre las partes del futuro contrato o con un intermediario corredor público que fue quien las acercó. Por este motivo, aunque efectivamente el motivo por el que no se celebra el contrato sea el rechazo del locador a las garantías establecidas por ley, esto va a ser sumamente difícil de probar, porque no existirá un documento que acredite tal circunstancia.


Además, el locador se puede limitar a decir, aunque sea falso, que se arrepintió de dar en locación, o que el cánon locativo que el locatario ofrece pagar es insuficiente y así evita aceptar tales garantías.


El supuesto donde este artículo podría ser eficaz es en aquellos casos en los que en vida del contrato de locación, se pierde la garantía original y por lo tanto el locatario debe nuevamente ofrecer garantía al locador. Ya con el contrato en ejecución, quedando solo pendiente la recomposición de la garantía, el locador no puede aplicar la estrategia arriba citada, y deberá aceptar las garantías ofrecidas de conformidad con este artículo.


Un comentario de color con respecto al inciso “e)”: Aquí hay un error conceptual mayúsculo. Pensar que el locatario puede ser garante del cumplimiento de su propia obligación es absurdo. El está obligado en los términos del contrato de locación porque justamente asumió el rol de locatario. Cualquier declaración o garantía personal adicional que ofrezca es superflua, porque no agrava la obligación resultante de su condición de locatario. El inciso, en esencia, establece que el locatario puede obligarse a cumplir lo que ya está obligado, y que el locador debe aceptarlo como garantía válida, lo que es un disparate.



Artículo 14


“Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.


En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.


A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).”



Este sería el artículo estrella de la modificación al régimen de locaciones, y tiene dos características de suma importancia..


Facultad de indexar contratos.

En primer lugar, y más importante de todo, establece que todos los contratos de locación -los habitacionales con la particularidad que abajo detallaré- no están sujetos a los artículos 7 y 10 de la Ley 23.928, ¿qué quiere decir esto? A partir de la entrada en vigencia de esta ley, en cualquier contrato de locación puede pactarse la indexación de precios.


De esta manera se podrían celebrar contratos en los que los cánones se actualicen mediante índices que las partes podrán elegir libremente (inflación, IPC, CER, BADLAR, etc.). Las partes también estarán facultadas a pactar las fechas de actualización libremente, siendo posible que esta actualización se produzca al momento de pago de cada alquiler.


Y si a las partes no les convence este nuevo sistema, tienen la posibilidad de contratar utilizando el sistema anterior, ya que este primer párrafo ofrece la facultad de indexar, pero no impone la obligación de hacerlo.


Indexación en contratos de inmuebles con destino habitación.

Ahora bien, cuando se trata de alquileres de inmuebles con destino de habitación, la ley sí establece un régimen de cánones locativos ajustados por una indexación específica, de la cual las partes no se pueden apartar.


En primer lugar establece que el contrato debe establecer un valor único y por periodos mensuales -de esta manera cercenando la posibilidad de que se pacten otros plazos de pago- el cual será indexado conforme un índice particular y que la actualización se practicará de forma anual.


Seguidamente pasa a detallar la fórmula de indexación que se aplicará a este tipo de contratos, el cual será a través de un índice calculado en función del IPC y el índice RIPTE, el cual será publicado por el Banco Central de la República Argentina.


La idea no parece mala per se, de hecho teóricamente es más justa que el sistema de aumentos escalonados que se venía utilizando, pero hubiese sido superador que la actualización del cánon se practique con más frecuencia. Para graficarlo: antes, con los aumentos escalonados, un índice de inflación que no respete la expectativa que había al momento de pactar el alquiler podía beneficiar o perjudicar al locador o al locatario; ahora, el locador siempre va a estar por detrás de la inflación.


Como corolario, este artículo genera mucha desconfianza dentro de los operadores inmobiliarios ya que existe miedo de que los índices sean manipulados, circunstancia que se dió en el pasado reciente.



Artículo 16


“Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).


Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.


Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.”



Este artículo aplica a todo contrato de locación de inmuebles, y presenta una finalidad eminentemente recaudatoria dado pretende regularizar una actividad en la que presumiblemente existe un alto nivel de evasión fiscal.


El propietario podrá no registrar el contrato ante la AFIP, pero en ese caso de existir un conflicto con el locatario, si pretende iniciar acciones legales, el juez le ordenará practicar la registración y al propietario le cabrán las sanciones establecidas en la ley 11.683 de procedimiento fiscal.


Queda pendiente que la AFIP se expida respecto de la reglamentación de la presente registración.




Artículo 22


“Art. 22.- Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:


Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”



La modificación del artículo 6 de la ley 26.589 significa que, en el ámbito de la justicia nacional, para los procesos de desalojo la mediación prejudicial que antes era optativa ahora es obligatoria. Las ejecuciones de alquileres sí continuarán con el sistema de mediación optativa histórico.


Me parece inoportuna esta disposición, ya que los procesos de desalojo que ya eran extensos cuando no se requería la previa mediación, ahora lo van a ser más. Básicamente se está generando una traba procesal que el locador debe sortear previo al inicio del juicio y así demorar el dictado de la sentencia contra el locatario.


Esto puede ser muy injusto, pensemos en un proceso de desalojo fundado en el vencimiento del contrato. El locatario sabía por lo menos con dos años de anticipación que en tal momento debía restituir el inmueble ¿qué argumento puede esgrimir para defenderse? Imponer la mediación a esta circunstancia es obligar a celebrar una mediación que se sabe ab initio va a fracasar, y eso está mal.


Debe destacarse que la ley 26.589 establece la conciliación y la mediación en el ámbito de la justicia nacional, para que esta disposición tenga eficacia en las provincias, estas deben modificar sus normas procesales en idéntico sentido, por lo que en tanto esto no suceda, en las provincias nada cambia.



Abg. Agustín Ardizzone


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